Investice do zemědělské půdy

19.09. 2013 • Investice

Každý by rád investoval svoje peníze, aby se mu za určité období rozmnožily a mohl jich využívat. Někdy se též finance investují proto, aby se neztratila jejich hodnota. Ale najít vhodnou investici, to není úplně jednoduché. Kromě klasických komodit je zajímavou možností investice do nemovitého majetku. Zemědělská půda se dá označit jako poměrně bezpečná investice s relativně vysokým zhodnocením. Podmínkou pro takový výsledek je však poměrně detailní znalost českého trhu a mnoho času, který se musí věnovat nákupu. Dříve běžné nemovitosti, jakými jsou nové a starší byty, už jsou v současné době v útlumu a jejich ceny při přebytku nabídky klesají. 

Akcie sice po propadu v dobách nedávno minulých výrazně posilují, nicméně pořád zůstávají značně volatilní. Z toho důvodu se stále větší počet drobných i větších investorů zaměřuje na nákup orné půdy, jejíž hodnota začala stoupat přibližně před pěti roky. Od té doby se už zvýšila přibližně o jednu polovinu.

Odůvodněním pro celkově nižší ceny půdy v České republice je nízká úroveň nájemného. V jiných zemích Evropské unie je průměrná hodnota nájemného mezi pěti až deseti tisíci korun za hektar na rok, zatímco u nás se cena pohybuje od pěti set do dvou tisíc korun za rok. Nízké nájmy v naší kotlině mají dva důvody. Jedním jsou nižší dotace pro české zemědělce z Evropské unie a druhým důvodem je rozdrobení půdy mezi mnoho malých vlastníků. První důvod ovšem výhledově zmizí, druhý je pro naši zemi charakteristický a rozhoduje o tom, jaké pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které právě naopak budou takřka neprodejné.

V dobách dřívějších byla velká část české půdy rozdrobena do úzkých pruhů, jichž měla rodina více v různých částech vesnice. Po nástupu komunistů k moci byla tato pole sloučena dohromady, rozorána a původní pozemky se úředně sloučily do větších celků. Po listopadu 1989 byla sice vlastnická práva znovuobnovena, nicméně hranice původních pozemků nejsou přímo v terénu patrné. Nelze tudíž pozemky samostatně využívat a ani pronajímat. Zemědělská družstva a soukromí zemědělci si pole rozdělili různými dohodami, takže vlastník musel akceptovat, že část polí v obci má prostě v nájmu dřívější družstvo a nedá se s tím nic dělat. 

Původní družstva a soukromníci společně museli ze začátku hodně bojovat o rozdělení půdy, ale v dnešní době je tento druh rozdělení typickou ukázkou kartelu na mikroúrovni. Vlastníci nemají svá práva a nájmy zůstávají pouze minimální. Mnoho dřívějších družstev dokonce zavazuje vlastníky na pět i více let dopředu, či je nutí k podepsání předkupního práva na pozemky, čímž pozemky ztrácejí na své hodnotě, jelikož se nedají odprodat. Navíc velká část majitelů jsou starší lidé, kteří bydlí na vesnici a pouze pasivně přijímají pro ně nevýhodné smlouvy, přičemž si nechávají vyplácet jen minimální nájem. Tito lidé se samozřejmě nechtějí dohadovat se svými sousedy, známými či příbuznými. Na tento kartel ovšem zemědělci nemají žádný právní ani morální nárok. Dotace se zvýšily o několik tisícovek na hektar a budou se zvyšovat i nadále, ale nájmy zůstávají stále stejné. 

A právě tady se objevuje zajímavá investiční možnost. Jestliže se investorovi zdaří vykoupit dostatečné množství pozemků, vyjednat si s nájemci výhodnější nájemné a jiné smluvní podmínky, pak může dosáhnout na zajímavý zisk. Porušování kartelu se vyplácí, nicméně nabídka musí být pro porušitele zajímavá, alespoň v desítkách hektarů. Individuální vlastník několika rozdrobených hektarů ve většině případů prostě nic nedokáže. Dá se také spekulovat na takzvané pozemkové úpravy, při nichž stát vyměňuje pozemky, ale takové úpravy se musí dočkat podpory od dalších vlastníků a od obce. Většinou na ní chybí i finance. Podle současného tempa úprav se dokončí za více než sto let.

Samozřejmě se najdou i rizika investice do půdy. Prvním z větších rizik je cena, která se v různých lokalitách a pro různé pozemky rapidně liší. Úřední ceny sice také existují, avšak využít se dají jenom pro daňové účely, jakými jsou daň z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto úřední ceny nerespektují tržní oceňování. Celá řada lidí už se napálila a realitní kanceláře a nakoupila si nadhodnocenou půdu, která poté nešla prodat ani za nákupní cenu.  Většina takových nabídek na realitních serverech je předražená a nerealistická. Za příliš lacinými nabídkami bývají nekvalitní pozemky nebo skryté vady. 

Další nebezpečí při nákupu půdy představuje nákup nedostatečného objemu pozemků. To se může stát v souvislosti s vyčerpáním finančních zdrojů investora nebo z toho důvodu, že vlastníci svoje nemovitosti odmítají prodat. Nákup se samo sebou setkává i s odporem zemědělců, kteří varují starousedlíky před odprodejem půdy přespolním zájemcům. Při nákupu menšího množství půdy zemědělci většinou odmítnou změnit podmínky smlouvy, jelikož tuší, že nový majitel stejně nemá v záloze nikoho, komu by mohl pole pronajmout. Investice se poté může rychle stát neprodejnou a investované peníze se na řádku let umrtví. Z toho důvodu je ideální investicí přibližně padesát hektarů zemědělské půdy, kde se už investor dostane na poměrně slušné vyjednávací pozice. 

Ještě tady je další riziko, kterým je nízká likvidita pozemků ve srovnání třeba s byty. Ve větších městech určitě existuje poměrně rozvinutý trh s byty, které se při rozumné ceně dají svižně prodat, nicméně majitel pole si na kupce musí  prostě počkat. Investoři většinou nakupují půdu jenom v některých lokalitách, takže si majitel musí svého zájemce doslova vyčekat. Pro investory, kteří plánují snížit rizika, je podstatné mít důvěryhodné poradce, kteří se vyloženě specializují na půdní investice.

Situace v západní Evropě je naprosto odlišná od situace v České republice. V západní Evropě se totiž ceny půdy výrazně odlišují podle země. Třeba v Německu seženete metr za pětadvacet korun, ve Francii za patnáct, zatímco v Nizozemsku už je cena na padesáti korunách za jeden metr. Mezi vyspělými zeměmi zůstávají větší rozdíly trvale. Je to způsobeno dopravními náklady, daňovými a právními aspekty i regulací trhu s pozemky v některých státech. Například ve Francii jsou farmáři upřednostňováni před majiteli pozemků.

sdílejte článek Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na Googlu

Další zajímavé články z rubriky 'Investice'
Tipy na jiné články
Oblíbené články
Články
Tipy na další weby
  • ePojištění.cz je největší srovnávač na trhu. Srovnejte ceny povinného ručení nebo cestovního pojištění. Finská půjčka - rychlá půjčka bez poplatků do 10 minut.
  • hypotéka přesné srovnání hypotečních úvěrů
  • Ani pro vás již nemusí být daňová evidence noční můrou. Pořiďte si účetní program Money S3!
  • Společnost OVB Allfinanz pro vás zajistí profesionální finanční poradenství. Využijte jejich odborných služeb!
  • Přehled českých půjček od ověřených poskytovatelů.
  • Půjčka bez nahlížení do registru na cokoliv a bez zbytečné administrativy.
  • Se službou iDoklad.cz bude pro vás vystavení online faktury opravdu snadné. Navíc je služba poskytována zcela bezplatně!
Kontakt a reklama