Jak na prodej nemovitosti zatížené hypotečním úvěrem

19.09. 2013 • Nemovitosti

Jakmile už si na sebe jednou člověk bere hypoteční úvěr, protože se chystá investovat větší obnos peněz do nemovitosti, tak se dá předpokládat, že v oné konkrétní nemovitosti, již kupuje, se chystá žít natrvalo. Člověk ovšem nikdy dopředu nemůže vědět, jaké situace mu život připraví. Velice jednoduše se tedy může stát, že se jedinec dostane do svízelné finanční situace, jejímž jediným možným vyústěním je prodej nemovitosti. Vlastník bytu se také může jednoduše rozhodnout přestěhovat. Důvodů pro takovou možnost je velká spousta a řešení také několik. Těmi možnostmi, jak nemovitost se zástavou prodat, jsou: splacení hypotéky, refinancování hypotéky, nebo prodej nemovitosti s hypotékou.

Předčasné splacení hypotéky

Nejvíce používanou možností bývá jednorázové předčasné splacení hypotéky prodávajícího kupující osobou. Kupující může hypoteční úvěr prodejce splatit ze svých vlastních zdrojů nebo z hypotéky, kterou si vezme sám na sebe. Na prvním místě je zapotřebí požádat bankovní instituci o odsouhlasení prodeje nemovitosti a také o souhlas s mimořádnou splátkou úvěru. Nejlepším momentem pro tento postup se nachází po skončení fixace úrokové sazby, kdy se hypotéka dá předčasně splatit bez jakýchkoliv zbytečných sankčních poplatků. Důležité je ovšem pamatovat si na to, že je zapotřebí tento úmysl bance písemně oznámit ve většině případů nejméně třicet dní před skončením fixačního období. 

V průběhu fixace se prodej nemovitosti prodraží o poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěruTento poplatek se většinou pohybuje v jednotkách procent z nesplacené části hypotéky, což ve výsledku může dělat i desítky tisíc korun v závislosti na výšce nesplacené jistiny. Dalším poměrně velkým zjednodušením celého procesu je, když si kupující vezme hypotéku u stejné bankovní instituce, u níž ji má také prodávající. Došlo by tedy jenom ke změně vlastníka u nemovitosti a nebylo by zapotřebí řešit ještě zástavu. Jestliže by si ovšem kupující bral hypotéku u jiné banky, výsledkem by bylo dočasné dvojí zástavní právo na jednu nemovitost. Banky si totiž v takových případech nechávají zástavní právo až do chvíle, kdy dostanou předčasnou splátku. Tu jim ovšem banka kupujícího odešle až k okamžení, kdy bude mít uzavřenou hypoteční smlouvu, jejíž součástí bude i zastavení nemovitosti v její prospěch.

Prodej nemovitosti včetně hypotéky

Další možností je prodej nemovitosti včetně hypotéky. Kupující tímto převezme stávající hypoteční úvěr. Tento postup se může stát pouze ve chvíli, kdy se všechny tři zainteresované strany dohodnou na tom, že kupující převezme stávající hypotéku za již daných podmínek a nebude se tedy měnit délka fixace, doba splatnosti, ani úroková sazba. 

Třemi stranami se rozumí kupující, prodávající a banka. Hlavní podmínkou je dostačující bonita kupujícího, který tím pádem prochází stejným procesem jako každý nový žadatel, nicméně nemusí hradit žádný poplatek za vyřízení hypotéky, ani odhad ceny nemovitosti. Z domluvené kupní ceny se pak odečítá aktuální výška hypotéky prodávajícího a zbývající část kupní ceny uloží kupující nejlépe u notáře, nebo u banky. Pro prodávajícího je uvolněna až poté, co proběhnou veškeré nutné zápisy v katastru nemovitostí, což je běžný postup i u každé nové hypotéky. Za převod hypotéky na třetí osobu banky většinou chtějí určitý předem stanovený paušální poplatek v řádu tisíců korun, což je pořád mnohem výhodnější, než nutnost předčasného splacení v průběhu fixace.

Refinancování hypotéky u nemovitosti

Jestliže kupující z nějakého důvodu odmítá současnou hypotéku splatit a převzít, nabízí se ještě možnost refinancovat hypotéku. To je vhodné ovšem jenom v případech, kdy se splácí za velice nevýhodných podmínek, než jaké se dají v současné době na trhu sehnat. Opět se nevyhnete sankcím za předčasně splacenou hypotéku a také musíte počítat s poplatky za vyřízení nového úvěru. 

Tento postup se jeví jako poměrně finančně náročný a též vyžaduje velkou časovou rezervu, jelikož se jedná o zdlouhavý proces. Kupující si nejprve vyřídí hypotéku podle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí. Následně se zapíše zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku, na katastr nemovitostí jako druhé v pořadí. Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, a ta převede finance, kterými hypotéku umoří. Banka prodávajícího vystaví kvitanci, což je potvrzení o zániku pohledávky, která se vloží na katastr a ten smaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí.

Jako pravděpodobně nejjednodušší a nejlevnější řešení se jeví převzetí hypotéky. V ostatních případech je zapotřebí se snažit, aby se prodej nemovitosti podařil uskutečnit až na konci fixace úrokové sazby, protože v jiných případech hrozí citelné pokuty za předčasné splacení úvěru.

sdílejte článek Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na Googlu

Další zajímavé články z rubriky 'Nemovitosti'
Tipy na jiné články
Oblíbené články
Články
Tipy na další weby
  • ePojištění.cz je největší srovnávač na trhu. Srovnejte ceny povinného ručení nebo cestovního pojištění. Finská půjčka - rychlá půjčka bez poplatků do 10 minut.
  • hypotéka přesné srovnání hypotečních úvěrů
  • Ani pro vás již nemusí být daňová evidence noční můrou. Pořiďte si účetní program Money S3!
  • Společnost OVB Allfinanz pro vás zajistí profesionální finanční poradenství. Využijte jejich odborných služeb!
  • Přehled českých půjček od ověřených poskytovatelů.
  • Půjčka bez nahlížení do registru na cokoliv a bez zbytečné administrativy.
  • Se službou iDoklad.cz bude pro vás vystavení online faktury opravdu snadné. Navíc je služba poskytována zcela bezplatně!
Kontakt a reklama