18.02. 2014 • Snad nejdůležitější je nalézt vhodného nájemce. Nejprve raději nabízejte byt známým a až potom hledejte. Nic nezkazíte pořízením fotografií bytu a rozesláním inzerátů na několik serverů, do místního tisku a na informační tabule. Přitom ideálním nájemcem je žena (matka ) s dítětem, protože ona vydělává a potřebuje přístřeší pro potomka, proto platí. Když se ozve jako zájemce pár s dítětem nebo více dětmi, tak lze předpokládat, že si hledají prozatimní bydlení, než si najdou vlastní. Problémový se jeví muž do 25 let věku, protože většinou moc neuklízí, byt je po něm v horším stavu a s platební morálkou bývá naštíru.
Na první schůzce se ptejte, kolik lidí bude byt obývat, kdo pracuje a na délku pronájmu. Jestli se vám nebude cokoliv líbit, zájemce odmítněte a raději počkejte na dalšího.
Základem pro oboustrannou spokojenost je smlouva, která ošetří všechny situace, co by mohly nastat a vymezí práva a povinnosti smluvních stran.
Za zvážení stojí nechat si sestavit neprůstřelnou smlouvu právníkem. Sice zaplatíte pár tisícovek, ale případné spory s nájemníky mohou ve výsledku znamenat mnohem větší výdaje.
Smlouvu uzavírejte výhradně na dobu určitou. Jinak je velmi obtížné se zbavit špatného nájemníka a znovu získat byt k vlastním potřebám.
Složení kauce by mělo být samozřejmostí a podle zákona nesmí její výše přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu a záloh na úhradu nákladů. Kauce se může použít na úhradu dluhů na nájemném a dalších nákladů spojených s užíváním bytu, ale tuto skutečnost musí uznat nájemce. V opačném případě je ke sporu přizván soud. Po ukončení nájmu musíte nájemci kauci vrátit, pokud z ní nebylo čerpáno.
Výši nájmu a poplatky spojené s bydlením sjednejte s nájemcem zvlášť. Všechny poplatky nechte hradit nájemce a pokud se tak nestane, tak ať nájemce platí za poplatky zálohami s tím, že se vám zaváže k doplacení nákladů po ročním vyúčtování. Jestli si ve smlouvě poplatky neošetříte, tak se může stát, že bydlící bude plýtvat energiemi a vodou a vy za rok již nebudete moci získat peníze za poplatky zpět, neboť s ním nemusíte být v kontaktu. Vždy pravidelně kontrolujte spotřebu vody a tepla a stavy si zaznamenávejte. Jestli máte s nájemníkem dohodnuté dlouhodobé užívání bytu, tak do smlouvy vložte zmínku o jeho povinnosti provádět revize zařízení.
Nájemné si nechte vyplácet v hotovosti. Posílání peněz na účet může znamenat ztrátu kontroly nad pravidelností plateb. Navíc, když půjdete pro nájemné, tak budete mít možnost zkontrolovat byt a ujistit se, že je vše v pořádku. Jinak totiž nemáte právo byt běžně navštěvovat ( pokud se ovšem nejedná o nutné, zákonem povolené důvody – např. opravy ).
Ve smlouvě ujednejte, že nájemné vám bude placeno předem, nikoliv za prošlé období. Nezapomeňte na stanovení přesného data splatnosti a na pokutě, kterou máte právo uložit, pokud se nájemce zpozdí s platbou – zákon hovoří nejméně o pěti dnech od data splatnosti. Do smlouvy vepište podmínky, za kterých budete moci zvyšovat nájemné, například při rostoucí inflaci nad určitou míru.
Důležitá je otázka drobných oprav a jejich hrazení. Smlouva musí obsahovat ustanovení, že nájemník nesmí bez souhlasu majitele v bytě provádět stavební úpravy. Může se ale stát, že nájemce provede v bytě opravu nečeho, co bránilo jeho užívání. Potom vám může naúčtovat náklady s opravou spojené a to tehdy, pokud jste byli o nutnosti opravy vyrozumněni předem a nezajistili jste ji. Kdo bude provádět drobné opravy by měla řešit smlouva a jestli to v ní nebude zaneseno, tak vše spočine na bedrech nájemce.
Do smlouvy uveďte všechny osoby, které budou byt obývat s nájemcem, protože mají stejná práva a povinnosti.
Jestli neobdržíte třikrát za sebou nájem, můžete dát nájemci výpověď bez nutnosti zvát soud.
Výpověď se řídí tříměsíční lhůtou a musí být doručena písemně. A pozor, zákon většinou stojí na straně nájemníků, proto jakákoliv část smlouvy odporující zákonu ji činí neplatnou.
