29.03. 2014 • 
Investování do nemovitostí je v současné době atraktivní záležitostí se slušným výnosem. Mnozí investoři vlastnící nemovitosti koupené před krizí si spokojeně mnuli ruce, protože ceny pozemků, bytů a domů utěšeně rostly. Tohle krize změnila. Ceny nemovitostí výrazně poklesly a mnoho investorů tratilo. Je ale jen otázkou času, kdy se vše postaví do klasicky vyjetých kolejí a výnosy z nemovitostí se vrátí do plusových čísel. V součané době dochází k dalšímu extrému, kdy se investoři realit bojí. Proto nastala ideální doba zaměřit svou pozornost směrem k nemovitostem. Jen je třeba se podívat na problematická místa investice do realit.
Právní úskalí
Dnes je úpnou samozřejmostí, že není kupní cena hrazena při podpisu smlouvy, ale peníze jsou uschovány u advokáta či notáře, který částku vyplatí v době, kdy kupující získá vlastnická práva vkladem v katastrálním úřadu. Je vhodné si ověřit, jestli pozemek či stavba nejsou zatíženy exekucí, zástavním právem či plombou ( u takových nemovitostí je zahájeno řízení o zápisu nového práva ).
U nemovitosti vyšší hodnoty si prověřte, zda je prodávající opravdu vlastníkem, přičemž zápis v katastru nemusí nutně znamenat vlastnictví. Klidně se může stát, že některý z dřívějších vlastníků nemovitosti ji získal na základě neplatné smlouvy. Proto se vyplatí zkontrolovat smlouvy, rozhodnutí o dědictví apod. za posledních deset let. Soustřeďte se především na možnou neplatnost převodních smluv z důvodu nedostatečného vymezení předmětu převodu či kupní ceny nebo při chybějícím souhlasu manžela, když majetek patřil do společného jmění. V katastru nejčastěji bývá uveden jako vlastník pouze jeden z manželů, i když byla nemovitost pořízena v trvání manželství. Dalším častým důvodem neplatné smlouvy je, když byla nemovitost v minulosti převáděna mezi osobami propojenými, např. mezi společnostmi ovládanými jednou matkou. Tehdy nemusely být splněny základní podmínky převodu dle obchodního práva – cenu stanovuje znalecký posudek, převod schvaluje valná hromada.
Problémem může být i skutečnost, že nemovitost byla v minulosti ve vlastnictví obce. Převody majetku obce se řídí složitými pravidly a jejich byť formální opomenutí má za následek neplatnost smlouvy. Když se obec rozhodne prodat majetek, tak musí být oznámení o záměru vyvěšeno 15 dní na úřední desce a převod schvaluje zastupitelstvo. Pozor, nezapomeňte prověřit, zda nemovitost není zatížena nájmem, protože nájemní smlouvu na dobu určitou nelze vypovědět a vlastníkovi tak bude bráněno v užívání majetku.
Další komplikaci může způsobit nákup domu, který je povolen coby dočasná stavba a bude muset být odstraněn. Problém si přivodíte i pořízením objektu s bytem, který byl zkoulaudován jako nebytový prostor. Aby jste těmto nepříjemnostem předešli, vyžádejte si od prodávajícího či od stavebního úřadu pravomocné stavební povolení a kolaudaci.
Doporučuje se nahlédnout i do připravovaného územního plánu, aby se nestalo, že koupíte nemovitost v blízkosti plánované dálnice nebo průmyslové zóny. A není od věci se podívat na územní omezení, kdy by nebylo možné nemovitost plnohodnotně užívat. Děje se tak např. v památkové zóně, chráněném území apod.
Každá nemovitost musí mít zajištěnu přístupovou cestu z veřejné komunikace. Mějte na zřeteli, že ne každá komunikace, která vypadá jako veřejná ( čistě vyasfaltovaná ) jí také je. Ověření můžete provést na obecním úřadě. A dobrý pozor si dejte na případné restituční nároky, které by vám mohly notně zkomplikovat život. Stačí jen zajít na pozemkový úřad, kde si ověříte vše podstatné.
Pár obecných rad o investování do nemovitostí
Při pronajímání koupené nemovitosti rozhoduje lokalita. Cena nájmu v centru města bude určite podstatně jiná než na jeho okraji nedaleko průmyslové zóny.
Velmi důležitá je volba, zda zainvestujete do rezidenční nemovitosti ( byty, bytový dům ) nebo do komerční ( nebytová – obchod, kanceláře atd. ) Obojí má své pro a proti. Komerční nemovitost více vynáší, ale představuje vyšší investici při koupi. Nebytový prostor je náročnější na správu a je velmi citlivý na hospodářský vývoj – když je špatný, nájemci nemají na platby a objekt opouští. Bytovou nemovitost lze snadněji prodat, má nižší požadavky na údržbu a investice při koupi je nižší.
Základní podstatou investice je prodat nemovitost se ziskem. Proto se mějte na pozoru, když je v lokalitě stejně kvalitní nemovitost nabízející v dané době menší nájmy.
A platí, že hodnotu vaší nemovitosti zvyšuje kvalitní smlouva s nájemcem. V tomto ohledu je důležité i to, jak obtížné je pro nájemce změnit nemovitost, což například v případě restaurace se stálou klientelou jde dost špatně. Pak máte dost silnou pozici ve vyjednávání s nájemcem. A věřte, že s každým vylepšením nájemní smlouvy nebo s dalším pronájmem nevyužitých prostor svou nemovitost zhodnocujete.
Rada poslední – nenechte se při investování do nemovitosti ovlivnit vlastními city ( „ten dům má tak nádhernou architekturu“, „v této čtvrti jsem vyrůstal“ apod. ) a řiďte se čísly a radami přátel či odborníků. Dobře vnímejte především kritické připomínky a rady, protože úspešná investice nejen do nemovitostí je často založena na co nejlepších informacích, doporučeních a kontaktech. Kdo na tuto skutečnost zapomene, bude za investičního neumětela a může prodělat.
