16.10. 2013 • 
Během refinancování hypotečního úvěru bychom neměli zapomenout na určitě věci, aby se z tohoto procesu nestalo něco, co by nás strašilo i ve snech. Jakmile se sazby u hypoték dostanou na nízké hodnoty, měl by zpozornět každý, komu v takové době končí období fixace u hypotéky. V takovou chvíli by bylo rozumné se pokusit domluvit si výhodnější úrokovou sazbu u svojí banky, nebo třeba i u konkurence, která se o nové zákazníky snaží za každou cenu. Ale jak na takové refinancování? To se pro větší přehled pokusíme nastínit na několika následujících řádcích.
Potřeba času je u procesu refinancování hypotečního úvěru poměrně velká. Čas si můžete ušetřit i tím, že jako první půjdete za bankovní institucí, od níž už hypotéku máte. Rozhodně byste totiž neměli počítat s tím, že by sama banka poslala návrh na novou sazbu. Jestliže si nechcete uzavřít dveře k možnosti refinancování u konkurenčního bankovního ústavu, který dokáže ve většině případů nabídnout lepší úrok, pak byste měli být aktivní a sami požádat vlastní banku o nabídku na novou úrokovou sazbu. Nová úroková sazby by měla být známa již alespoň tři měsíce před skončením fixace, ale rozhodně je lepší si nechat mnohem více času a refinancování moci řešit klidně i dva či tři měsíce, protože se jedná o poměrně náročné rozhodnutí, které bude mít své důsledky.
Kdyby snad bankovní instituce trvala na tom, že takhle dopředu nemůže říci úrokovou sazbu, pak rovnou zamiřte ke konkurenčním bankám pro zjištění dalších nabídek, abyste mohli být připraveni v pravý čas na refinancování. Banky velice často posílají svým klientům návrh na novou sazbu na poslední chvíli. Většina spotřebitelů, kteří se dopředu o refinancování nezajímají, potom má problém změnit banku, protože jim jejich stávající banka pošle informace o nových sazbách příliš pozdě. Také se u některých institucí může stát, že se dopis se změnou sazeb ztratí, protože se odesílá jako obyčejný dopis. V případě refinancování také zabere poměrně dost času nový odhad ceny nemovitosti, který bude zapotřebí udělat v případě změny bankovní instituce. Taková lhůta pro zaslání informace o skončení fixace s návrhem nové sazby není bohužel upravena žádným zákonem a na to mnoho bank spoléhá. Termíny je tedy zapotřebí brát spíše orientačně, protože v praxi to vypadá úplně jinak, než jak to banky mají v obchodních podmínkách, či než jak se prezentují v médiích.
Po žádosti o návrh nové sazby u vlastní banky by se tedy mělo vyzkoušet i navštívení konkurence, která by také měla vypracovat návrh úrokových sazeb podle vašich individuálních finančních podmínek. Noví klienti jsou pro bankovní instituce určitě přitažliví, a proto se konkurence pokusí o získání potencionálního klienta na svou stranu, protože přeci jen z něho něco bude mít. České banky znají svoje klienty poměrně dobře, takže tuší, že se ve většině případů jedná o konzervativní lidi, kteří nemají rádi velké změny. A přesně toho se snaží využívat ve svůj prospěch. Stávající banka se o svého klienta nebude bát tolik, že se ani nepokusí mu dát výrazně lepší nabídku, než jakou mu může dát konkurenční banka. Toho by každý měl zkusit využít ve svůj vlastní prospěch.
Při refinancování se dá narazit i na úrok nižší klidně i o dvě procenta, což už je ve výsledku slušná suma na to, aby se o změně banky dalo uvažovat. Při stejné době splatnosti to tedy může znamenat poměrně velkou úsporu na splátkách. Část bank věří v to, že nabízí celkem nízkou úrokovou sazbu a doufají, že z klienta dostanou více v dalších obdobích fixace. To už se ovšem klient opět může porozhlédnout, jestli mu na trhu někdo nenabídne lepší podmínky. V případě, že úvěr splácíte bez problémů, vezmou vás ostatní banky jako vhodné, protože máte historii díky níž jste bezpečnější než klienti, u kterých neznají nic. Tím se i pro konkurenční bankovní instituci stanete výhodnější, protože nemusí ve své sazbě dávat vysokou rizikovou přirážku.
Nová nabídka úrokové sazby u současné banky jistě nebude žádná hitparáda, protože bankovní instituce prostě sází na to, že nebudete chtít cokoliv měnit. Některé banky dokonce schválně nabízí i vyšší úrok a čekají, jestli se klient ozve. Pokud se klient opravdu ozve, nabídnou nižší sazbu. Rozhodně se tedy nevyplatí kývnou hned na první nabídku, kterou od banky dostanete. Vyjednáváním se dá srazit i několik desetin z úrokové sazby nebo třeba tisíce korun z poplatků. Vhodné je jednat s hypotečním specialistou nebo přímo s ředitelem dané pobočky, který má větší pravomoci než řadový pracovník. Na konečné rozhodnutí se vyplatí nechat si nějaký čas. Na trhu je samozřejmě dostatek možností, ap roto je třeba vybrat si ze všech možností tu nejvýhodnější.
Ani náhodou neplatí, že úroková sazba je jediným faktorem, který něco říká o tom, jaký z úvěrů je výhodnější. Velkou roli totiž mohou hrát také další podmínky hypotečního úvěru a poplatky. Některé banky si vůbec neúčtují poplatek za zpracování a poskytnutí úvěru, zatímco jinde se suma za tento poplatek může vyšplhat až do výšky desítek tisíc korun, což už je poměrně slušný rozdíl. Rozhodně se též vyplatí vědět, jak se dá u které banky splácet předčasně. Některé bankovní instituce ve smlouvě dovolují sjednat mimořádné splátky naprosto bez sankčního poplatku, zatímco u jiných za předčasné splacení opět dáte tisíce korun. Také byste si měli zjisti, kolik peněz bude stát případné opakované čerpání úvěru nebo změna podmínek. Bankovní instituce velice často poskytují výhodnější úrokovou sazbu v případě využívání dalších nabízených služeb. Ale nenechte se jen tak nalákat a dopředu se pokuste vypočítat, jestli vůbec máte možnost získat úrokový bonus, nebo jestli jinde nenabízí konkurence srovnatelnou úrokovou sazbu bez zbytečných dalších podmínek.
Jestliže se dostanete do situace, kdy konkurence může nabídnou výrazně lepší podmínky, pak musíte zaslat současné bance oznámení o refinancování, přičemž jí musíte požádat o souhlas s vkladem zástavního práva ve prospěch banky, u níž se bude refinancovat, v roli zástavního věřitele na druhé pozici. Také musíte bankovní instituci požádat o informaci o tom, za jak dlouhou dobu po splacení úvěru podá návrh na vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí, a o informaci o zůstatku úvěru k datu fixace. U nové banky si musíte dopředu najít informaci o tom, jestli bude vyžadován nový znalecký posudek o ceně nemovitosti, nebo zda jí bude dostačovat stejný posudek, jako byl vypracován již při žádosti o první hypoteční úvěr. Některé banky si dělají jenom svoje interní odhady ceny nemovitosti a tyto odhady následně nemusí chtít svým klientům poskytnout. V takovém případě nezbude nic jiného, než si pořídit zbrusu nový posudek.
Může se také stát, že banku prostě měnit nechcete a v takovém případě byste měli zkusit se svou současnou bankou vyjednávat o nové úrokové sazbě. Nejlepším možným argumentem asi bude schválený hypoteční úvěr od konkurenční banky. V takovou chvíli by se stávající banka mohla rozhodnout, že nabídne o něco lepší požadavky, než jak to udělala minule. Vyjednávání by se mělo ukončit nejpozději dva týdny před skončením fixace. V tu chvíli byste se měli rozhodnout pro konečné řešení otázky refinancování hypotečního úvěru. Pokud nakonec zůstanete u původní banky, která dokázala podmínky nastavit na slušnou úroveň, pak jí oznamte, že nehodláte refinancovat a přistupujete na jejich nabídku. Konkurenční bance v takovém případě dejte vědět, že úvěr od ní nakonec čerpat nebudete a rozhodli jste se zůstat u původní bankovní instituce.
Naopak v případě refinancování musíte podepsat s konkurenční bankou smlouvu o hypotečním úvěru a také podat zástavní smlouvu do katastru nemovitostí. Chybět nemůže ani potvrzení vinkulace pojištění nemovitosti od pojišťovny. Týden před skončením fixace poproste novou banku o čerpání úvěru, aby se díky němu splatil úvěr původní. V rámci refinancování se musí vzít v potaz, že se zaplatí také poplatek katastru nemovitostí za změnu zástavního věřitele a podle požadavků nové banky případě bude třeba investovat i do nového odhadu ceny nemovitosti. K vyřízení refinancování u jiné banky si musíte vzít doklad totožnosti, původní smlouvu o hypotečním úvěru a možná také potvrzení o příjmu, pokud to bude vyžadováno. Vzít si s sebou je rozumné i výpis z katastru nemovitostí, potvrzení o zůstatku úvěru u dřívější banky i její příslib o vymazání zástavního práva k nemovitému majetku klienta.
