14.01. 2014 • Představte si situaci, že chcete koupit byt, prohledáváte inzeráty realitních kanceláří a hle – narazili jste na nabídku, která přesně odpovídá vašim představám. Schůzka s realitním makléřem proběhne bez problémů, byt je opravdu takový, jaký ho vylíčila internetová inzerce. Před makléřem se zaradujete a on vám hned mává před očima rezervační smlouvou, jejiž vyplnění doprovází i nemalý poplatek. Takový scénář při koupi bytu není neobvyklý a ani na rezervační smlouvě není nic špatného, navíc je možné od ní do 14 dnů odstoupit. Pravdou ale je, že určitá úskalí se zde mohou skrývat a pokud si nebudete počínat s rozmyslem, tak se asi problémům nevyhnete.
Nejprve si odpovězme na otázku, co je rezervační smlouva a jaký význam pro realitní kanceláře má.
Před zahájením vlastního prodeje s vámi realitní kancelář opravdu sepíše rezervační smlouvu a na tom není nic špatného. Děje se tak proto, aby měl prodejce bytu ( nemovitosti ) jistotu, že vy jako kupující máte vážný zájem. A na druhé straně získáte záruku, že nemovitost nebude dále nabízena nebo prodána někomu jinému. S podpisem rezervační smlouvy dochází ke složení takzvané rezervační zálohy. To je další pádný důkaz, že máte vážný zájem o koupi. Složená záloha se poté odečítá z kupní hodnoty nemovitosti. Otázkou zůstává výše rezervačního polatku, protože jeho velikost se liší a hodně záleží, přes kterou realitní kancelář nákup realizujete. Někde můžete složit 500 000, jinde po vás budou požadovat například až 10% z celkové ceny nemovitosti.
Velice podstatnou součástí rezervační smlouvy by měla být vratnost zaplacené „pojišťovací“ zálohy. Tady záleží na tom, co obsahuje samotná dohoda o složení rezervačního polatku včetně doby, na kterou je uzavírána. Důrazně je doporučováno si dobře pročíst celou smlouvu a případné nejasnosti si nechat vysvětlit. Zde se pozná dobrá realitní kancelář, protože ta vychází klientům vstříc včetně všech smluv a dohod. Veškeré smluvní návrhy by měly mít po připomínkování možnost úprav v souladu s právě se vyskytujícími záměry obou stran.
Věřte tomu, že poctivost a vstřícnost realitní kanceláře je v tomto bodě alfou a omegou celého obchodu, protože se můžete dostat do velice nepříjemné situace. Stačí jednoduchý příklad. Chcete si koupit byt, podepíšete rezervační smlouvu a navštívíte banku se záměrem vyřídit si hypotéku. Jenže problém, banka vám ji neschválí. Co teď, tady je každá rada drahá. Obrátíte se na realitní kancelář s žádostí o vrácení rezervační zálohy, jenže v rezervační dohodě se jaksi pozapomnělo na dodatek o vrácení jistiny, pokud nedostanete hypotéku. A určitě se najdou realitní kanceláře, které mají smlouvy pro klienta takto nevýhodně postavené.
Naštěstí je tady občanský zákoník, který do určité míry hájí zájmy spotřebitele. Stačí, když je rezervační smlouva podepsána mimo prostory realitní kanceláře a vy potom od ní do čtrnácti dnů odstoupit bez udání důvodu. Bohužel, v případě podpisu smlouvy v realitní kanceláři výše zmíněná výhoda neplatí.
Proto je lepší zvolit postup opačný. Nejprve si zjistěte, zda na hypotéku pro zakoupení vyhlédnutého bytečku dosáhnete a až potom se vydejte podepisovat rezervační smlouvu a skládat rezervačního poplatek.
Samotná rezervační smlouva nemusí být jedinou nástrahou při koupi bytu. Komplikace se mohou objevit i tehdy, když máte hypotéku schválenu, kompletně vyřízenu a už jen očekávate, kdy se nastěhujete. Kolikrát se totiž stalo, že peníze se někde „zasekly“ nebo že je vlastník bytu či domu obdržel dříve, než provedl zápis do katastru nemovitostí. V každém případě trvejte na tom, aby peníze byly po celou dobu transakce uloženy na vázaném účtu v bance nebo u notáře. Podmínkou jejich vydání by se měl v každém případě stát vklad do katastru nemovitostí. Prodejce pak určitě podá co nejrychleji žádost na katastrální úřad a vy máte pocit bezpečí a klidu, neboť jsou peníze „ošetřeny“ v neutrální úschovně.
Z toho vyplývá, že když budou peníze u notáře a přihodí se něco nečekaného, tak se situace nijak nezkomplikuje – vy nepřijdete o peníze a prodejce o nemovitost. Postup, kdy je nejprve sepsána kupní smlouva, potom poslané peníze a nakonec se čeká na vklad do katastru, je úplně špatný. Klidně se může stát, že katastr z jakéhokoliv důvodu nemovitost nepřevede, prodejce bude mít peníze a nadále i nemovitost.
Ještě než se rozhodnete vstoupit do jednání s realitní kanceláří, tak si o ní zjistěte co nejvíce informací, a to i v tom případě, že vámi vyhlídnutý byt, který kancelář nabízí, je právě ten jediný, po jakém toužíte. Vidina nádherného bydlení je krásná věc, ale přivírání očí nad možnými „nekorektnostmi“ realitky by vás mohlo stát hodně peněz a ještě zůstanete bez vysněného bytu.. Věřte tomu, že dost prodávajících i kupujících popisuje své zkušenosti na internetu, jen je lepší hledat patřičné reference mimo oficiální stránky realitní kanceláře, protože na nich mohou být zveřejněny jen některé ( a většinou pouze ty kladné ) příspěvky klientů.
